2026년 5월 9일은 다주택자에게 중요한 날짜입니다. 4년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 이날 종료되고, 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자에게 중과세가 다시 적용됩니다. 그래서 시장에서는 “세금 폭탄을 피하려는 절세 매물이 쏟아질까?”라는 질문이 나오고 있습니다. 결론부터 말하면 일부 급매는 이미 나왔지만, 5월 9일 이후에는 오히려 매물 잠김이 나타날 가능성도 함께 봐야 합니다.
5월 9일에 무엇이 끝나나요?
5월 9일 종료되는 것은 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치입니다. 이 제도는 2022년부터 약 4년간 유예돼 왔지만, 2026년 5월 9일을 마지막으로 종료되고 5월 10일부터 다시 시행됩니다.
쉽게 말하면, 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 그동안은 중과세를 피할 수 있었지만, 유예가 끝난 뒤에는 기본 양도세율에 추가 세율이 붙습니다.
다주택자 양도세 중과 세율은 얼마나 무겁나요?
현행 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다.
| 기본 양도세율 | 6~45% |
| 2주택자 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
| 지방소득세 포함 최고세율 | 3주택 이상 기준 최고 82.5% 수준 |
연합뉴스에 따르면 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상자의 실효세율은 최고 82.5%까지 올라갈 수 있습니다.
즉, “5월 9일 폭탄”이라는 표현은 과장된 클릭 문구처럼 보일 수 있지만, 세금 부담만 놓고 보면 다주택자에게 실제로 큰 변화가 맞습니다.
5월 9일까지 무조건 잔금까지 끝내야 하나요?
원칙적으로는 5월 9일까지 매매계약, 잔금 지급, 소유권 이전등기까지 양도 절차가 끝나야 중과를 피할 수 있습니다. 다만 토지거래허가구역에 해당하는 경우에는 예외가 있습니다.
정부 보완책에 따라 5월 9일까지 관할 시·구청에 토지거래허가 신청을 완료하면, 이후 허가가 나온 뒤 정해진 기한 안에 계약·잔금·등기를 마치는 경우 중과를 피할 수 있습니다.
| 강남3구·용산구 | 토지거래허가 신청 | 2026년 9월 9일까지 |
| 서울 21개 자치구·경기 12개 지역 | 토지거래허가 신청 | 2026년 11월 9일까지 |
| 토지거래허가 대상이 아닌 경우 | 원칙적으로 5월 9일까지 양도 완료 | 별도 예외 확인 필요 |
5월 9일은 토요일이지만, 서울 25개 구청과 경기 12개 시청·구청에서 토지거래허가 신청을 접수한다고 보도됐습니다. 다만 서울시청, 경기도청, 수원시청, 성남시청, 용인시청, 안양시청은 접수처가 아니므로 주의해야 합니다.
다주택자 절세 매물은 정말 쏟아질까요?
가능성은 있지만, “쏟아진다”고 단정하기는 어렵습니다.
이미 유예 종료를 앞두고 강남권 등 고가 주택 밀집 지역에서는 호가를 낮춘 급매물이 나오며 서울 아파트값 상승세가 둔화됐다는 분석이 나왔습니다. 연합뉴스는 강남권을 중심으로 절세용 급매물이 풀리면서 서울 아파트값 상승세 둔화로 이어졌다고 보도했습니다.
하지만 5월 9일 이후에는 상황이 달라질 수 있습니다. 중과가 다시 적용되면 세금 부담 때문에 “지금 팔기보다 버티겠다”는 다주택자가 늘어날 수 있기 때문입니다. MBN도 토지거래허가구역 확대와 짧은 거래 기한 때문에 절세 매물이 크게 늘지 않을 수 있다는 관측을 전했습니다.
절세 매물이 제한적일 수 있는 이유
1. 거래 절차가 너무 빠듯합니다
부동산 거래는 계약만으로 끝나지 않습니다. 잔금, 등기, 토지거래허가, 세입자 문제까지 맞물립니다. 특히 토지거래허가구역에서는 허가 절차가 필요해 매도자가 원한다고 바로 팔기 어렵습니다.
2. 집값 상승 기대가 남아 있습니다
일부 다주택자는 세금 부담이 커져도 향후 집값 상승을 기대하며 매도를 미룰 수 있습니다. MBN은 집값 상승 기대가 높아 다주택자들이 버티기에 나설 수 있다는 관측도 함께 전했습니다.
3. 세입자가 있는 집은 거래가 더 어렵습니다
실거주 의무, 임대차계약, 전세 만기 등이 얽히면 매수자 풀이 줄어듭니다. 보완책에 따라 일부 임차 주택은 실거주 의무 유예가 가능하지만, 모든 매물이 쉽게 거래되는 구조는 아닙니다.
4. 중과 이후에는 매물 잠김 가능성도 있습니다
5월 10일부터 중과세가 적용되면 매도자는 세후 수익을 다시 계산하게 됩니다. 세금이 너무 크면 매도를 포기하고 보유로 돌아설 수 있습니다.
매수자에게는 기회일까?
매수자 입장에서는 5월 9일 전후로 나오는 급매가 기회처럼 보일 수 있습니다. 실제로 세금 부담을 피하려는 매도자는 가격 협상에 더 유연할 수 있습니다.
다만 급매라고 해서 무조건 좋은 매물은 아닙니다. 아래 항목을 반드시 확인해야 합니다.
| 토지거래허가 대상 여부 | 허가가 안 나오면 거래가 지연되거나 무산될 수 있습니다. |
| 세입자 계약 상태 | 실거주 가능 시점과 전세 만기를 확인해야 합니다. |
| 잔금 일정 | 매도자의 절세 기한에 맞추다 보면 무리한 일정이 될 수 있습니다. |
| 시세 대비 할인폭 | 급매처럼 보여도 실제 시세보다 비쌀 수 있습니다. |
| 대출 가능 여부 | 규제지역에서는 자금조달계획과 대출 조건이 중요합니다. |
매수자는 “세금 급한 매도자”만 보고 서두르기보다, 해당 단지의 최근 실거래가와 호가 차이를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
다주택자는 무엇을 확인해야 하나요?
다주택자라면 5월 9일 이후 무조건 손해라고 단정하기보다, 세후 수익을 계산해야 합니다.
1단계: 내가 중과 대상인지 확인합니다
중과는 모든 지역 모든 주택에 적용되는 것이 아니라, 조정대상지역 내 다주택자 양도가 핵심입니다. 보유 주택 수, 소재지, 보유 기간, 임대등록 여부 등에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.
2단계: 5월 9일 기준 적용 가능 여부를 봅니다
토지거래허가구역이라면 5월 9일까지 신청을 했는지가 중요합니다. 신청만 했다고 끝나는 것이 아니라, 허가 후 정해진 기한 안에 계약·잔금·등기 절차를 마쳐야 합니다.
3단계: 양도세와 보유세를 함께 비교합니다
양도세가 커서 매도를 미루더라도, 향후 보유세 부담이나 시장 가격 변동을 함께 봐야 합니다. 단순히 “세금이 아까워서 보유”가 항상 유리한 선택은 아닙니다.
4단계: 세무사에게 개별 계산을 받아야 합니다
양도세는 취득가, 필요경비, 장기보유특별공제, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라집니다. 기사에 나온 최고세율만 보고 판단하면 실제 세액과 차이가 날 수 있습니다.
5월 9일 이후 부동산 시장 전망
| 절세 급매 추가 출회 | 일부 가능 | 특정 지역·고가 주택 중심으로 가격 조정 가능 |
| 매물 잠김 | 가능성 큼 | 중과 부담으로 매도자가 버티면 매물 감소 |
| 거래량 감소 | 가능 | 세금·대출·허가 규제로 관망세 확대 |
| 전월세 불안 | 가능 | 매매 매물 감소와 실거주 수요가 겹칠 경우 영향 |
| 지역별 차별화 | 높음 | 강남권, 용산, 경기 규제지역 등에서 영향 차이 |
현재로서는 “5월 9일 이후 매물이 폭발적으로 쏟아진다”보다 지역별로 일부 절세 매물이 나오고, 이후에는 매물 잠김과 관망세가 섞일 가능성이 더 현실적입니다.
사람들이 자주 헷갈리는 부분
Q1. 5월 9일이 지나면 모든 다주택자가 세금 폭탄을 맞나요?
아닙니다. 핵심은 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자입니다. 주택 수, 지역, 보유 기간, 양도 시점에 따라 달라집니다.
Q2. 5월 9일까지 계약만 하면 중과를 피할 수 있나요?
일반적으로는 양도 절차 완료가 중요합니다. 다만 토지거래허가구역에서는 5월 9일까지 관할 시·구청에 토지거래허가를 신청하면, 이후 허가를 받아 정해진 기한 내 거래를 마치는 방식으로 중과 배제가 가능하다고 보도됐습니다.
Q3. 5월 10일부터 세율이 얼마나 오르나요?
조정대상지역 다주택자는 기본세율에 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상은 최고 82.5% 수준까지 올라갈 수 있습니다.
Q4. 절세 급매를 사면 무조건 이득인가요?
아닙니다. 급매 여부보다 최근 실거래가, 세입자 상태, 토지거래허가 가능성, 대출 조건을 함께 봐야 합니다. 매도자의 세금 일정에 맞추다 보면 매수자가 불리한 조건을 떠안을 수도 있습니다.
Q5. 다주택자는 지금 팔아야 하나요, 버텨야 하나요?
정답은 없습니다. 예상 양도세, 향후 보유세, 임대수익, 대출 이자, 지역 가격 전망을 함께 계산해야 합니다. 세금만 보고 급하게 팔거나, 세금이 아까워 무조건 버티는 방식 모두 위험할 수 있습니다.
마무리 요약
2026년 5월 9일은 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 날입니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자에게 중과세가 다시 적용되며, 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다.
절세 매물은 일부 나올 수 있습니다. 실제로 유예 종료를 앞두고 강남권 등에서 호가를 낮춘 급매물이 나오며 시장 분위기에 영향을 줬습니다. 하지만 5월 9일 이후에는 세금 부담으로 매도자가 오히려 버티기에 들어가면서 매물 잠김이 나타날 가능성도 있습니다.
따라서 이번 이슈의 핵심은 단순히 “매물이 쏟아진다”가 아닙니다. 5월 9일까지 절세를 마무리하려는 매도자, 5월 10일 이후 중과 부담으로 버티는 다주택자, 급매를 노리는 매수자가 동시에 움직이는 변곡점으로 보는 것이 정확합니다.